و علَيْــــــــــــــــــــكُم السلام ورحمة الله وبركاته

بسم الله الرحمن الرحيم

জমির মালিকানা রেখে ভবন বিক্রি বা হস্তান্তরের বিধান

জমির মালিকের জন্য জমি নিজের মালিকানায় রেখে, তার ওপর নির্মিত ভবন বিক্রি করা জায়েজ। এ ক্ষেত্রে ভবন ক্রয়কারী শুধু ভবনের মালিক হবে, জমির মালিক হবে না। 

অনুরূপভাবে, জমির মালিক জমির মালিকানা নিজের কাছে বহাল রেখে, নির্দিষ্ট পরিমাণ অর্থের বিনিময়ে কাউকে ভবন নির্মাণের জন্য জমি ইজারা দিতে পারেন। এ ক্ষেত্রে ভাড়াটিয়া যে ভবন নির্মাণ করবে, সেটির মালিক হবে সে নিজেই। তবে জমির মালিকানা আগের মতোই জমির মালিকের কাছে থাকবে। ফলে, আল্লাহ না করুন, ভবনটি যদি কখনো কোনো দুর্যোগ ইত্যাদির কারণে ভেঙে যায়, তাহলে জমির মালিকের ওপর এর ক্ষতিপূরণের দায়িত্ব বর্তাবে না।

উভয় সুরতে যদি জমি ব্যবহারের নির্দিষ্ট মেয়াদ থাকে, তাহলে ওই মেয়াদ অবশিষ্ট থাকা সাপেক্ষে ক্রেতা বা ইজারাগ্রহীতা সেখানে পুনরায় ভবন নির্মাণ করে মেয়াদ পূর্ণ করতে পারবেন। অন্যথায়, জমি ব্যবহারের কোনো নির্দিষ্ট মেয়াদ না থাকলে জমির মালিকের অনুমতি ছাড়া সেখানে পুনরায় ভবন নির্মাণ করতে পারবেন না।

প্রশ্নে বর্ণিত পরিস্থিতিতে, ফ্ল্যাট বিক্রির চুক্তিতে ক্রেতাকে জমির মালিকানা না দিয়ে শুধু ৬০-৭০ বছরের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার দেওয়া জযায়ে। 

যদি এটি শুধু ৬০-৭০ বছরের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার দেওয়া হয়, তাহলে পারস্পরিক সম্মতিতে নির্ধারিত চুক্তি অনুযায়ী জমির ভাড়া গ্রহণ করতে পারবে। 

আর ক্রেতার ভবন কোনো কারণে আংশিক বা সম্পূর্ণ ধসে পড়লে, সেটি মেরামত করা কিংবা পুনরায় নির্মাণ করার দায়িত্ব জমির মালিকের ওপর বর্তাবে না। বরং ক্রেতার মেয়াদ বহাল থাকা সাপেক্ষে সে চাইলে সেখানে পুনরায় নির্মাণ করতে পারবে।

الأدلة الشرعية

(سنن أبي داود، رقم: 3594)

 عَنْ أَبِي هُرَيْرَةَ، قَالَ قَالَ رَسُولُ اللَّهِ صلى الله عليه وسلم " الصُّلْحُ جَائِزٌ بَيْنَ الْمُسْلِمِينَ " . زَادَ أَحْمَدُ " إِلاَّ صُلْحًا أَحَلَّ حَرَامًا أَوْ حَرَّمَ حَلاَلاً " . وَزَادَ سُلَيْمَانُ بْنُ دَاوُدَ وَقَالَ رَسُولُ اللَّهِ صلى الله عليه وسلم " الْمُسْلِمُونَ عَلَى شُرُوطِهِمْ ".

(الدر المختار،كتاب الإجارة،باب مايجوز من الإجارة،ج9،ص40)

( و ) تصح إجارة أرض ( للبناء والغرس ) وسائر الانتفاعات ۔۔۔۔( فإن مضت المدة قلعهما وسلمها فارغة ) لعدم نهايتهما ( إلا أن يغرم له المؤجر قيمته ) أي البناء والغرس۔ 

(حاشية رد المختار على الدر المختار - 6 / 747)

"كل من بنى في دار غيره بأمره فالبناء لآمره ولو لنفسه بلا أمره فهو له وله رفعه إلا أن يضر بالبناء فيمنع ولو بنى لرب الأرض بلا أمره ينبغي أن يكون مبترعا كما مر إهـ. وفيه بنى المتولي في عرصة الوقف أن من مال الوقف فللوقف وكذا لو من مال نفسه لكن للوقف ولو لنفسه من ماله فإن إشهد فله وإلا فللوقف بخلاف أجنبي بنى في ملك غيره".

(درر الحكام شرح مجلة الاحكام،المادة:473، ج1،ص458)

يعتبر ويراعى كل ما اشترطه العاقدان في تعجيل الأجرة وتأجيلها . أي أنه يجب أن يعتبر ويراعى كل ما اشترطه العاقدان من تأجيل الأجرة أو تقسيطها أو تأجيلها۔ 

والله اعلم بالصواب